Novo modelo de crédito imobiliário: como o juro alto atua sobre o mecanismo de funding

Julia Fonseca perfil do autor

Por que o funding do crédito imobiliário está em transição

O crédito imobiliário no Brasil passa por uma mudança estrutural na forma como é financiado. Em outubro do ano passado, o governo lançou um novo modelo de crédito imobiliário com o objetivo de minimizar a escassez de recursos da caderneta de poupança, uma das principais fontes de funding do financiamento imobiliário [S1]. Por enquanto, o modelo está em fase de testes, mas no ano que vem começa a vigorar de forma integral [S1].

Para compreender o mecanismo, é útil separar dois conceitos. O "funding" é a origem do dinheiro que os bancos emprestam para a compra da casa própria. Historicamente, boa parte desse funding vinha da caderneta de poupança. Quando esses recursos ficam escassos, o sistema precisa recorrer a outras fontes — e é justamente essa transição que o novo modelo busca organizar.

Quanto o novo modelo pretende viabilizar

A expectativa do governo é que as mudanças viabilizem R$ 111 bilhões em recursos neste primeiro ano, tornando disponíveis R$ 52,4 bilhões a mais, em relação ao modelo atual [S1]. Esse volume adicional é o coração da proposta: ampliar a capacidade de financiamento sem depender exclusivamente do saldo da poupança.

Segundo a vice-presidente de Habitação da Caixa Econômica Federal, Inês Magalhães, com o novo modelo houve aumento da disponibilidade de recursos para financiamento habitacional [S1]. Ela detalhou que o orçamento destinado ao SBPE neste ano deve chegar a aproximadamente R$ 80 bilhões, acima do patamar anterior, que girava em torno de R$ 60 bilhões [S1].

A executiva também apontou o rumo de longo prazo do sistema: o movimento é caminhar para um sistema mais dependente de instrumentos de mercado, especialmente as LCIs, utilizando a poupança como mecanismo para garantir uma transição gradual [S1]. As Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) são um exemplo de instrumento de mercado que pode compor esse novo funding.

O papel dos compulsórios

Outra peça do mecanismo é o recolhimento compulsório — a parcela dos depósitos que os bancos precisam manter junto ao Banco Central. Segundo o Bradesco, haverá no próximo ano uma liberação menor de compulsórios [S1]. A instituição avaliou que, mesmo diante da liberação do compulsório, os bancos ainda estarão largamente sobreaplicados na relação entre crédito imobiliário e poupança e, portanto, o preço do financiamento continuará atrelado às curvas de juros de mercado de longo prazo [S1].

Essa observação é central para entender o mecanismo: quando o funding migra da poupança (com custo regulado) para instrumentos de mercado, o custo do financiamento passa a acompanhar as curvas de juros de longo prazo. Por isso, o nível de juros deixa de ser um detalhe e vira variável determinante.

Onde entra o juro alto

Há temor de que o ritmo de expansão em 2027 seja comprometido pela manutenção das elevadas taxas de juros, atualmente em 14% ao ano [S1]. A taxa Selic estava em 14% ao ano na observação de 16 de setembro de 2026 [S9]. O CDI, referência de rendimento de curto prazo, foi observado em 13,9% ao ano em 13 de agosto de 2026 [S3].

Para Inês Magalhães, a demanda por imóveis continuará elevada devido a fatores demográficos, especialmente o crescimento do número de domicílios, mas a elevada taxa de juros pode limitar os impactos do novo modelo [S1]. Ou seja, o mecanismo de funding pode ampliar a oferta de recursos, mas o custo final para o tomador continua sensível ao patamar de juros.

O novo modelo também traz um parâmetro específico: um teto de juros de 12% ao ano. O vice-presidente de Indústria Imobiliária da CBIC, Ely Wertheim, defende uma discussão futura sobre o teto de juros de 12% ao ano estabelecido no novo modelo, além de uma aceleração da liberação dos compulsórios depositados no Banco Central para sustentar o ritmo de expansão das operações em 2027 [S1]. Ele ressaltou que é fundamental uma redução da taxa de juros do Banco Central para que o negócio se mantenha atrativo [S1].

Números de desempenho recente

O desempenho recente do crédito imobiliário foi expressivo. No primeiro semestre deste ano, com emprego e renda se mantendo fortes no país, apesar dos juros altos, a Abecip informou que o desempenho do crédito imobiliário surpreendeu, com crescimento de 23% na comparação com o mesmo período do ano passado [S1]. No início do ano, a entidade projetava um avanço de 16% [S1].

A Caixa projeta para este ano uma expansão contínua do volume de financiamentos, estimada em torno de 10% [S1]. O banco trabalha com aproximadamente R$ 250 bilhões em financiamentos habitacionais e a tendência é encerrar o ano em valor ligeiramente superior [S1]. Já a expectativa do Bradesco é que o volume financeiro de novas contratações de financiamento imobiliário do mercado cresça entre 15% e 20% em 2026, aumento explicado, em grande medida, pela implantação do novo modelo de funding da poupança [S1].

Há ainda um componente direcionado: o ritmo das operações de crédito também deve ser influenciado pela destinação de R$ 20 bilhões do Fundo Social para a classe média [S1].

O contexto macroeconômico ao redor

O cenário de juros altos convive com uma inflação que, no acumulado de 12 meses, marcou 4,44% na observação de 1º de julho de 2026 [S7]. No mês, o IPCA registrou variação de 0,07% na mesma referência [S8]. Já o IGP-M apresentou -1,16% na observação de 1º de julho de 2026 [S6].

O efeito dos juros sobre o consumo aparece também no varejo. Em julho, o Índice do Varejo Stone (IVS) avançou 0,9% frente a junho [S2]. Segundo o economista Guilherme Dias, pesquisador da Stone, os setores sensíveis à renda crescem mais, enquanto os que dependem mais do crédito ainda caem, pois sentem mais os juros [S2]. Ele observou que a redução acumulada de 1 ponto percentual na taxa Selic ainda não se faz notar no barateamento dos financiamentos, uma vez que há uma defasagem entre a redução da taxa pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central e os efeitos na economia real [S2].

No segmento de material de construção — em tese mais dependente do crédito — houve alta de 1% na passagem de junho para julho, o que surpreendeu pela resiliência, segundo o economista [S2].

O que observar na transição

Para o presidente da Abecip, Michel Cury, é preciso monitorar de perto o desempenho das operações de crédito no segundo semestre e acompanhar a transição do modelo para fazer estimativas para 2027 [S1]. O Bradesco reforçou que ainda é difícil fazer uma projeção para 2027 por dois motivos: o cenário de juros de longo prazo está mais desafiador do que o previsto originalmente e o limitador da taxa de juros pode restringir o apetite dos agentes financeiros [S1].

Em resumo, o novo modelo atua sobre a origem dos recursos — reduzindo a dependência da poupança e ampliando o espaço para instrumentos de mercado como as LCIs. Mas, como o preço do financiamento tende a acompanhar as curvas de juros de longo prazo, o patamar da taxa básica permanece como fator relevante para o ritmo das operações. Compreender esse encadeamento — funding, compulsórios, curvas de juros e teto de taxa — ajuda o investidor a interpretar as notícias do setor com base no mecanismo, e não em expectativas.